Pasos para la venta de una vivienda heredada en la Comunidad de Madrid

Pasos para la venta de una vivienda heredada en la Comunidad de Madrid

España es uno de los países de la Unión Europea que grava la aceptación de la herencia, de forma que se habrá de pagar a la Agencia Tributaria. Es necesario, antes de aceptar la herencia, conocer muy bien cuánto deberemos pagar a Hacienda y qué implicaciones jurídicas tendrá la aceptación de la misma, sobre todo cuando estas consisten en bienes inmuebles y hay varios herederos.

¿Cómo se han de tramitar las herencias de pisos en Madrid?
Tramitar una herencia en España, no solo en la Comunidad de Madrid, es un proceso ciertamente complejo y laborioso. Recomendamos que en estos casos se soliciten los servicios de un profesional experto en sucesiones. En cualquier caso, los pasos que se han de dar para tramitar herencias de bienes inmuebles son los siguientes.

Certificado de defunción y certificado de últimas voluntades

El primero de ellos, el certificado de defunción, es fundamental para poder iniciar los trámites hereditarios. Para ello, bastará con solicitarlo en el Registro Civil de la Comunidad de Madrid, aunque lo cierto es que es la propia funeraria la que suele dárselo a la familia del fallecido.

En cuanto al certificado de últimas voluntades, se deberá solicitar en la Oficina de Atención al Ciudadano, para lo cual se deberá pagar una tasa de 3,70 euros. Este documento también es de importancia, pues es el que acredita si el fallecido murió con o sin testamento.

Tramitación de la herencia sin testamento
En caso de no existir testamento, se deberá llevar a cabo una declaración de herederos ante Notario para los familiares directos (hijos, padres, nietos, etc.) o una declaración judicial para los familiares colaterales (hermanos, primos, sobrinos, etc.). En cualquier caso, la declaración de herederos los siguientes datos:

· DNI del fallecido.

· Certificado de defunción.

· Certificado de últimas voluntades.

· Libro de familia.

La declaración de herederos es fundamental para poder llevar a cabo el acta de declaración de herederos. Esta ha de ser firmada por uno de los herederos y por dos testigos y, tras esto, es necesario esperar 20 días hábiles por si aparecieran nuevos herederos.

Tramitación de la herencia con testamento
En caso de que el fallecido hubiera otorgado testamento se deberá llevar a cabo la valoración de los bienes que ha dejado. Esta valoración será llevada a cabo por la notaría. la Comunidad de Madrid también ofrece un servicio de valoración de bienes. No obstante, no solo se deberán valorar los bienes, también es necesario conocer el dinero que el fallecido tuviera en sus cuentas bancarias, para lo cual tan solo se deberá solicitar el certificado correspondiente a la entidad bancaria que corresponda.

Escritura de manifestación y adjudicación de la herencia
Una vez llevados a cabo los pasos anteriores, se ha de solicitar en la Notaría la escritura de manifestación y adjudicación de la herencia, el documento que nos permitirá saber qué bienes forman parte de la masa hereditaria. Este documento es fundamental para saber qué asignación de masa hereditaria recibirá cada heredero, cumpliéndose las voluntades del difunto o lo dispuesto en la ley.

Pago de impuestos
Como ya se ha dicho, la aceptación de una herencia da lugar al pago de ciertos impuestos. Son los siguientes:

Impuesto de Sucesiones:
este impuesto es autonómico, por lo que dependerá de la Comunidad Autónoma en que radique la herencia. En el caso de Madrid, este impuesto está bonificado al 99 %, en el caso de:

descendientes como hijos o nietos y adoptados.
Cónyuge, y ascendientes como padres o abuelos y adoptantes.
Estas bonificaciones no son iguales en toda España, sino que dependerán de la Comunidad Autónoma en cuestión. Este impuesto deberá pagarse en un plazo de 6 meses desde que falleció el causante.

Plusvalía Municipal:
Este tributo local grava el aumento del valor de los bienes inmuebles, debiéndose pagar en el Ayuntamiento en que radique el inmueble. Estos deberán tributar por este impuesto ante el Ayuntamiento en que se ubique dicha vivienda.

Valoración de pisos en la Comunidad de Madrid
Para llevar a cabo la valoración de pisos, la Comunidad de Madrid ofrece un servicio de valoración. En cualquier caso, es preferible contar con una valoración independiente, para obtener un valor real de mercado y evitar futuros pagos de impuestos, que puedan venir derivados de una valoración por debajo del precio real y por consiguiente un pago de plusvalías si se produjera una futura venta de la vivienda.

Cómo vender un inmueble heredado en Madrid
Para vender un piso heredado en Madrid se deberán seguir los siguientes pasos:

· Aceptación de la herencia: para poder vender un inmueble heredado en primer lugar es necesario aceptar la herencia.

· Reunir la documentación necesaria: el certificado de defunción y el certificado de últimas voluntades. Para conseguir estos documentos es necesario acudir al Registro Civil y al Registro General de Actos de Última voluntad respectivamente.

· Formalizar la escritura de adjudicación de la herencia ante notario.

· Inscripción del piso al nombre de quien lo herede en el Registro de la Propiedad.

· Pago de Impuestos de Sucesiones y la Plusvalía Municipal por la actualización del valor del inmueble. Además, si el piso heredado no se ha vendido en un año, el heredero tendrá que volver a tributar por la Plusvalía Municipal cuando se realice la venta.

Bien inmueble heredado por varios hermanos: ¿cómo se reparte y cómo se vende?

A la hora de repartir la herencia suelen surgir conflictos, especialmente cuando se trata de bienes que no son susceptibles de ser divididos, tal es el caso de las herencias de pisos.

Así, cuando no se puede hacer la partición de la herencia (esto ocurre con los bienes que no pueden ser divididos, como ocurre con los bienes inmuebles, en cuyo caso estos pasarán a pertenecer a todos los herederos, constituyéndose una masa hereditaria), el bien inmueble se adjudicará a todos los hermanos.

Imaginemos que la herencia únicamente consiste en un piso y que los herederos son dos hermanos. En este caso, el piso pertenece a ambos hermanos, en concreto a cada hermano le pertenece el 50 % del piso en cuestión.

A la hora de venderlo, se deberán tener en cuenta cuatro factores fundamentales:

· Un solo hermano no puede llevar a cabo la venta de la totalidad del piso, sino que será preciso el consentimiento del resto de herederos.

· El dinero que se obtenga con la venta se repartirá a partes iguales entre todos los hermanos.

· Un hermano podrá vender su parte de la casa. Siguiendo con el ejemplo anterior, si el piso costara 400.000 euros, el hermano podrá vender la mitad de la casa por 200.000 euros. No obstante, el otro hermano tendrá un derecho de adquisición preferente sobre ese 50 % del piso heredado.

· Ningún hermano puede ser obligado a vender, pero tampoco podrán ser obligados a permanecer en una comunidad de bienes.

Lo mejor en estos casos es, no obstante, solicitar los servicios de un profesional que valore el piso heredado y que nos guíen el proceso de venta de una vivienda heredada.